不動産投資におけるリスクと対策  その①空室リスク

はじめに

不動産の購入は長い人生の中でも一二を争う大きな買い物なので、
成功するイメージよりも先にリスクの大きさを考える方も多いのではないでしょうか。

金額が大きい分リスクも大きいと考えがちですが、実は不動産投資は
他の金融商品と比べてリスクは低いと考える人もいます。

なぜなら株やFXといった金融商品のように自分でコントロールできない外的要因が少なく、
事前に対策を取ることが可能だからです。

とはいえ、投資である以上リスクはあります。

失敗しないためにはリスクに関する正しい知識を学び、損失を最小限に抑えられるよう対策を取ることが重要です。

不動産投資におけるリスクの種類

不動産投資の場合、主なリスクは入居者がいない為に家賃収入が入らない「空室リスク」と、
ローンを借りる上でかかる金利の変動による「金利上昇リスク」の2つです。

この記事では空室リスクとその対策について詳しく説明します。

不動産投資のリスクその①空室リスク

不動産投資の主な収入源は毎月の家賃収入です。

そのため、物件を購入し不動産投資を始めても、自身が所有する物件に入居者がいなければ
当然ながら収入は入りません。

空室の期間もローンは毎月返済していく必要があるため、
空室の期間が長く続けば続くほど赤字は膨らんでいきます。

また、無事に入居者が決まってもその入居者が家賃を支払わない、
あるいは滞納するという可能性もゼロではありません。

空室リスクの対策方法

空室リスクの対策方法は主に2つです。

1つ目は、実績があり信頼のおける不動産管理会社と契約すること(=集金代行契約)、
2つ目は、サブリース制度(=賃料保証制度)を使う方法です。

(1)実績があり信頼のおける不動産管理会社と「集金代行契約」を締結する

集金代行契約とは、物件オーナーが行う管理業務を不動産会社に委託することです。

実績のある不動産管理会社に管理業務を代行委託することで、
経験と知識は豊富なため入居者が退去してもすぐに新しい入居者募集の動きを取るため
空室期間を短くすることができたり、面倒なトラブルを防止することにも繋がります。

不動産管理会社の具体的な管理業務の内容は、以下の項目が主です。

  1. 月々の家賃の集金
  2. 滞納が発生した際の督促
  3. 入居中の借主との連絡
  4. トラブルが発生した際の借主や各業者との対応
  5. 入居者退去が発生した際の新しい入居者の募集
  6. 物件の設備点検、オーナーへの報告

上記について、オーナーが月々委託料を払い、委託された不動産会社が代行し委託料を受け取る仕組みとなります。

不動産管理会社を選定する際の留意点はいくつかありますが、ここでは以下を列記しておきましょう。

  1. 物件の管理戸数
  2. 入居率(95%以上をお勧めします)
  3. 不動産管理会社により集金代行料の違う(例)家賃の何%、一律〇円等
  4. 不動産管理会社により集金代行業務の内容が違う
  5. 提携している業者により、設備交換の際の費用負担が変わる(例)エアコンや給湯器の交換等


ただし、各不動産会社の具体的な管理方法や管理戸数といった情報や、
入居率等の実績はHPなどには記載されておらず、個人では調べられないことも多いです。

当社ではそういった情報も持っておりますので、もしお困りのことがございましたら当社JBIのお問合せページにご連絡ください。

きっとあなたのお悩みを解決できるヒントになるはずです。

(2)サブリース制度を契約する

サブリース契約とは、「賃料保証契約」のことです。

サブリース契約とは、オーナーと不動産会社との間で締結します。

例として、家賃10万円の90%保証でサブリース契約を不動産会社と契約した場合、
入居者がいなくても家賃10万円の90%をサブリース会社が物件オーナーに保証してくれる仕組みです。

代わりにオーナーは、入居者がいてもいなくても毎月家賃の10%を手数料として
サブリース会社に支払う必要があります。

最大のメリットは、入居者がなかなか決まらず空室になってしまった期間や、
万が一入居者の滞納があった場合でも、規定の賃料保証があるため一定の収入が入ってくるという点です。

反対に、賃料保証がある分通常の集金代行よりも多く手数料を取られてしまうため、
得られる利益は下がることになります。

リスクヘッジにはなりますが、完済後でもサブリース契約を利用していると家賃の全額を収入として得ることはできません。

また近年では、サブリース契約をめぐるオーナーとサブリース会社とのトラブルが問題になっています。

サブリース契約を締結すると、オーナー(貸主)から、サブリース会社(借主)に物件を貸している状態になり、
オーナーとサブリース会社の間で賃貸借契約を締結することとほぼ同様の形となります。

問題となっているのは、以前サブリース契約を締結したオーナーが、サブリース会社へサブリース契約解除を申し入れたところ、サブリース会社が契約解除を拒否するという事態が発生しました。

これは、「借地借家法」の観点が関係しています。
参考:https://suumo.jp/yougo/s/shakuchishakkahou/

借地借家法とは、借主の権利を保護し貸主による不当な立ち退き命令などがあった場合に借主を守るための法律です。
借地借家法が適用されると、借主が保護されるケースも少なくありません。

サブリース契約を解除するということは、借主であるサブリース会社を貸主であるオーナーが追い出すということなので、
借地借家法の観点から借主が納得しないと貸主の希望のみでは契約解除は成立しないという判断を
下されることがあるのです。

そのため、サブリース会社がサブリース契約の解除に応じなくても法律違反にはならず、
仮に起訴されてもサブリース会社が勝訴するケースが増えています。

サブリース契約を締結する際は、信頼のできる不動産会社を見極め、契約書の内容をしっかりと把握し、
納得できる条件で契約することが重要です。

まとめ

不動産投資には、主に「空室リスク」と「金利上昇リスク」がありますが、
他の金融商品とは違い不動産投資におけるリスクは事前にある程度対策を取ることができます。

空室リスクを避けるためには信頼できる不動産管理会社をパートナーにするか、サブリース制度を活用して対策をしましょう。

それぞれのリスクについて正しい知識と対策方法を身に着け、不動産投資に臨むことが重要です。

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