不動産投資初心者が失敗しないための物件選びのポイントその①

はじめに

いざ不動産投資を始めようと思ったときに、一番迷うのは物件の選び方ではないでしょうか。

物件次第では空室リスクが大きく変わってきますので、不動産投資における物件選びでは何が重要なのか押さえておきましょう。

覚えておくべき物件選びで大切なこと

そもそも物件選びの際に、最も大切になる部分を多くの方が見落としがちです。

個人により考え方は様々あると思いますが、物件選びでは「ご自身の将来目標とする資産規模を決めること」が最も大切だと考えます。

これは「何歳で」「いくらの不労所得(=キャッシュフロー)を作りたいか」を決めることが重要であり、どの程度の準備をできるかが鍵となります。

将来の目標設定する上でのステップ

(1) 目標設定した年齢までの期間はどのくらいか

例えば、60歳で月々10万円の不労所得を不動産投資で得たいとします。
ここで考えるべきは「今の年齢から60歳まで何年あるのか」です。
すべて自己資金で物件購入するのか、融資を活用するのかにより違いはあります。

すべて自己資金で購入することが最も自己資金比率は大きくなり、融資を活用した場合には融資年数と金利により多少の変動はありますが、60歳までの期間が短いほど必要な自己資本比率は大きくなり、期間が長いほど必要な自己資本比率は少なくなる可能性が高いです。

なぜならば、年齢が若いほど融資年数は長く設定できるので、その間得られる家賃収入で返済に充てられる金額も増え自己返済金額は少なくなる可能性が出てきます。

(2) 金融機関からの可能融資金額はいくらか

金融機関からの融資を活用するにも、その方の状況により融資の可能性と可能融資金額は変動します。

よく「属性」といわれる内容ですが、銀行審査で審査される項目は下記が主です。

  • ご年収
  • 勤務先の規模
  • 勤続年数
  • 保有金融資産がどれだけあるか 
    ※預金残高、有価証券の保有規模、保有する外貨規模など
  • 月々の固定支出 
    月々の家賃負担額や、ローンがある場合は月返済額など
  • 過去に支払いの滞納の有無

(3) 準備できる自己資金額はどれくらいか

前述の通り、ステップ(1)でおおよそ融資期間が決まり、ステップ(2)で可能融資金額が決まるため、あとは自己資金の予算次第で不動産購入できるプラン設計にも広がりが出てきます。
従って、前述で仮定した60歳で月々10万円の不労所得を構築できる可能性は、すべてを関連付けて考え、その上で物件の選び方も変動してくると言えます。

まとめ

設定したい目標と自分の準備出来る可能性をそれぞれ理解し、物件選びもしっかり考えられるようにしましょう。

具体的な物件の種類やその特徴については、不動産投資初心者が失敗しないための物件選びのポイントその②をご覧頂ければ幸いです。

close

メールマガジンでは、不動産投資に関する役に立つ知識を配信しております。お気軽にご登録ください。