不動産投資初心者が失敗しないための物件選びのポイント その2

目次

  1. はじめに
  2. 物件選びのポイント
  3. 一棟物件投資or区分マンション投資or戸建て物件投資?
  4. 新築物件or中古物件?
  5. 首都圏or地方?
  6. 空室リスクを回避するには
  7. まとめ
  1. はじめに

物件選びで大事になるのは、不動産投資における物件選びのポイントその1で解説した通り、その方の目標に沿う物件選びをすることです。

また、物件次第では空室リスクが大きく変わってきますので、不動産投資における物件選びのポイントをきちんと押さえておきましょう。

今回は具体的な物件の選び方を解説していきます。

2.  物件選びのポイント

(1)一棟物件投資or区分マンション投資or戸建て物件投資?

不動産投資を始めるときは、主には以下に分けられます。

一棟物件・・・マンションやアパート、ビルなど土地と建物ごと購入する。

区分マンション(アパート)・・・マンション(アパート)の一室のみを購入する。

戸建て物件・・・一戸建て物件を購入する。

それぞれの主な特徴を上げてみます。

<一棟物件投資の特徴>

・収益性が高い

・リスクは比較的高い

・融資条件、難易度が高い

・大きな自己資金が必要

一棟物件投資の場合、「融資を利用できるか」と「自己資金」を準備できるかが最大の鍵となります。なぜならば、最近だと物件価格の20%程度の頭金を求められることが多く、年収も最低800万円以上が条件の金融機関が多いです。例えば5000万の物件を買おうとすると最低でも1000万の自己資金が必要となります。

<区分マンション投資の特徴>

・リスクが比較的低い

・管理が楽 (※物件オーナがやることはたいていは確定申告のみ)

・初心者向き

・一棟物件に比べ融資条件は易しい

区分マンション投資の場合、オーナー自身がするべきことは年に一度の確定申告のみです。

知識や経験の浅い初心者でも、不動産会社がサポートしてくれたり確定申告の説明会で勉強することで安心して始めることができます。

融資条件も一棟物件の融資条件より易しく、年収450万円程度から相談可能で、自己資金も諸経費のみでチャレンジできる金融機関もあります。

<戸建て物件投資の特徴>

・リスクは一棟物件とマンション投資の間程度

・融資のとき、物件評価は出にくい

・多くは木造物件

・自己資金は物件により、マンション投資よりは高く一棟物件投資よりは低い

・管理費や修繕積立金などはオーナーの自由

以前に誰かが住んでいた物件を購入し必要に応じリフォームを行い、賃貸に出すという形が多い印象です。

融資評価が出にくく修繕の必要もあるので、数百万円程度の自己資金がある方でなければ難しいかもしれません。

(2)新築物件or中古物件?

次に、新築と中古で比較して解説していきます。

<新築物件の特徴>

・竣工後築1年以内の物件

・物件価格が高い

・はじめは月々マイナス収支になることがほとんど

・節税対策として使われるケースもある

<中古物件の特徴>

・竣工後築2年以上の物件

・物件内容により金額も様々

・月々プラス収支になる可能性もある

新築物件は物件価格が中古物件よりも高いので、はじめは月々の収支がマイナスになることがほとんどで、節税対策で購入されることもあります。

一方で中古物件は築年数や駅からの距離、広さなど、物件によって価格も様々なので、比較的はじめから月々の収支がプラスになる可能性もあります。

自分の不動産を持つ目的として、新築物件と中古物件のどちらが合っているのか状況に合わせて選びましょう。

⑶首都圏or地方?

首都圏・・・国内では土地の価格が高いため、物件価格も少し高くなります。ただ、人口は多いので狙うターゲットさえ間違えなければ空室リスクは地方より低いです。

地方・・・場所により変動は出ますが、首都圏よりは土地の価格は安いため物件価格は少し安めです。ただ、場所にもより人口は少ないので空室リスクは高くなります。

一見すると地方物件の方が、比較的価格も安く、利回り(※1)が高いように見えます。

※1:一定の元金からいくらの利益が出るかを示す数値。経費を考慮していないものは表面利回り(グロス)とも言う

ところが、これだけ良さそうな物件がなぜ売却中なのかというと、地方物件は購入しても空室が目立ち、保有し続けることが難しい場合もあるためです。

年々の人口動態を見た際に、統計局の調査(※2)によると、東京都を中心とした7都県のみで人口が増加しており、その他は減少し続けているという結果がでました。

※2:統計局の調査https://www.stat.go.jp/data/jinsui/2019np/index.html

人口が減少するということはそのエリアでの不動産の賃貸需要も下がるので、空室リスクに繋がります。

物件を購入する際は、価格や利回りだけでなく、人口の増減なども考慮しましょう。

3.空室リスクを回避するには

ここまで物件を選ぶ際の様々なポイントをお伝えしてきましたが、初心者が失敗しないための物件選びとして、空室リスクを避けるのであれば、以下条件をおすすめします。

・首都圏(東京23区、横浜、川崎)

・実質利回り(※3) 4~5%前後

・駅徒歩10分圏内

・中古物件

・1K ~1LDK

※3:マンション経営にかかる経費等を考慮して計算した利回りのことで実質利回り(ネット)とも呼ぶ 

これには主に以下の理由があります。

・東京都と神奈川県(主には横浜と川崎)で日本の総人口の約2割を占める。(参考:https://uub.jp/rnk/p_j.html)

・単身世帯と2人家族世帯の割合が、首都圏での世帯数の約半数近くを占める(参考:https://www.mlit.go.jp/hakusyo/syutoken_hakusyo/h15/images/h15syutoken_009.pdf)

つまり、人口が多い首都圏で単身~2人世帯に需要のある1K~1LDKの物件を購入すると空室リスクを避けられる可能性が高くなります。

4.まとめ

物件を選ぶ際は、様々な観点から比較・検討する必要があります。

初心者の方には前述の通り首都圏の1K から1LDKをおすすめしましたが、これもその方の資金状況や投資の目的によって大きく変わってきます。 まずはそれぞれのメリット・デメリットをしっかりと把握した上で、自分の資金計画や投資の目的に合った物件を探しましょう。

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